結論：**“露出を最大化したいなら一般”“運用を一気通貫で走らせたいなら専任”“売却の時間軸がタイトなら専属専任”**が原則。どれを選んでも、条項（期限・SLA・KPI）が曖昧なら機能しません。
1) 種類と向き不向き（超要約）
-
一般媒介：複数社に並行依頼OK。
向き：相場が強い／写真映え良好／短期で反響を拾える物件。デメリットは“誰も本気にならない”リスク。 -
専任媒介：1社に集中。売主は自分で見つけた買主と契約可。
向き：運用を1本化し、写真・文言・A/Bテストを高速化したいとき。 -
専属専任媒介：1社に集中、自己発見でもその会社経由で契約。
向き：期日が決まっている／煩雑な段取りを丸投げしたいケース。
※専任・専属専任はレインズ登録期限・報告頻度が厳格（守らせる仕組みを条文化）。
2) サイン前に“必ず入れる条項”
-
レインズ運用：登録完了日／証憑の提示期限、写真・文言・価格変更の反映締切（例：翌営業日）。
-
他社客付けSLA：物件確認の当日応答、48時間以内の内見候補提示、週末はオープン枠解放。
-
KPIと改定トリガー：問合せ率0.5％未満が2週連続→写真総入替→なお未達なら1.5〜2.5％改定等を文書化。
-
活動報告フォーマット：PV／問合せ／内見／競合在庫／次アクションを週次で。
-
解約条項：中途解約可／違約なし／請求は実費の明細提示分のみ。
-
写真・図面の品質基準：写真20枚以上・家具レイアウト入り間取を必須に。
3) どれを選ぶ？状況別ガイド
-
駅近・人気学区・眺望強い：一般で露出最大化→反応が鈍ければ専任へ切替し運用を絞る。
-
築古×良管理（説明力が要る）：専任で一次情報（長計・履歴・設備年式）を束ね、毎週改善。
-
期日が厳守（住み替え・相続整理）：専属専任＋価格改定トリガーで機械運用。
4) 面談で聞くべき質問（短期で見抜く）
-
両手比率／他社客付け比率は？（囲い込み体質の見極め）
-
物確の平均応答時間・社内SLAは？
-
初動30日の運用計画（サムネ・A/B・改定トリガー）は？
-
直近3件の販売レポートを匿名で見せて（実物の品質確認）。
-
解約時の費用は“実費の内訳提示”のみでOK？
5) 失敗パターンと回避
-
最高査定“だけ”で専属専任に：根拠乏しい強気は後の値下げ要因。→事例×補正ロジックの提示を義務化。
-
報告が口頭/感覚：週次レポートの定型がない会社は避ける。
-
一般で“誰も動かない”：開始2週でKPI未達なら、専任化＋条項強化に即切替。
-
解約で揉める：中途解約可・違約なし・実費のみを契約書に書く。
6) 署名日のチェックリスト
-
契約種別・期間（原則3か月）
-
レインズ登録日・証憑提示日
-
物確SLA（当日応答／48hで内見候補）
-
週次KPIのフォーマットと送付曜日
-
改定トリガー（数値・幅・実行日）
-
解約条項（違約なし・実費範囲）
-
写真点数・図面品質の基準
まとめ
媒介は“誰に任せるか”より“どう運用させるか”が成果を分けます。
契約種別は物件と事情で選びつつ、レインズ×SLA×KPI×解約条項を最初に紙で固定。
これだけで、露出不足・囲い込み・値下げ連発といった“よくある失敗”の大半は回避できます。