結論：「どの災害で」「どれくらいの規模で」「家と生活にどう影響するか」を“地図＋一次情報＋減災策”で説明できると、値引き圧を抑えつつ納得を得やすくなります。
1) まず何を見る？（対象と粒度）
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水害：洪水（河川はん濫）、内水（雨水はけきれず浸水）、高潮、津波。
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地盤・地震：表層地盤のゆれやすさ、液状化の可能性、活断層の分布。
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土砂：土砂災害警戒区域・特別警戒区域（急傾斜・崩壊・地すべり）。
→ 自治体/国のハザードマップで住所検索→対象ごとのレイヤーをON。**想定規模（「想定最大」「想定し得る最大級」など）**を必ず確認。
2) 見方のコツ（ズームと基準）
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縮尺を変えて二度見る：①広域＝河川・谷地形・海抜、②近景＝街区・避難所・高台の位置。
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色の意味は“深さ×速度”：水害は想定浸水深（例：0.5m／1.0〜2.0mなど）で生活影響が変わる。床上1m超は家財・設備へのダメージが大。
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線と点も重要：土砂は区域境界線、地震はゆれやすさ区分と液状化危険度を重ねる。
3) 買い手が見る“5ポイント”
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想定浸水深と到達：床上か床下か、想定規模で何cm。
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避難動線と時間：最寄り指定避難所/避難場所までの徒歩分、夜間・雨天でも行けるか。
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地盤・液状化：地耐力の一次情報（ボーリング、地盤改良履歴）があれば提示。
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建物の耐震・設備高さ：耐震（新耐震/補強）、電気・給湯器の設置高さ、逆流防止や止水板の有無。
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保険・ローンの影響：水災特約の加入可否・保険料感、長期的な維持費の見通し。
4) 売主の“見せ方”——不安を数値で減らす
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資料束ね：ハザード図の該当部分だけを印刷（凡例・想定規模付き）＋取得日を記載。
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一次情報：過去の浸水履歴の有無、排水改修・側溝清掃の実施、管理組合の防災計画（マンション）。
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減災策の明文化：止水板・逆流防止弁・屋外機や分電盤のかさ上げ、非常用電源・非常食の備蓄棚。
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代替価値の翻訳：リスクはあるが「避難所が徒歩◯分」「高台ルートあり」「建物は耐震補強済」などプラス材料も併記。
5) ハザード別・コメント例（そのまま使える）
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洪水・内水：「想定最大規模で0.5〜1.0mの浸水想定。分電盤は1.6mに設置、止水板を玄関・勝手口に常備。最寄り高台の避難場所まで徒歩8分。」
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土砂：「警戒区域外／（該当時は）警戒区域内：建物は後退配置・擁壁点検記録あり。避難所徒歩6分。」
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津波・高潮：「想定浸水深0.3m未満。避難先の海抜**+◯m**、避難ビル指定あり。」
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液状化：「中程度の可能性。基礎形状・地盤改良の有無と施工記録を添付。」
6) 価格と交渉の考え方
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“黙る”より“先に出す”：後出しは値引き幅が膨らむ。初期から資料提示でディスカウント理由の肥大化を防ぐ。
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競合比較：同エリアのハザード条件×価格を並べ、保険・減災費まで含めた総コストで説明。
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写真×地図の二面提示：外観・排水・擁壁の“現物写真”と、ハザード図の“根拠”をセットで。
7) チェックリスト（保存版）
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ハザード図（洪水・内水・土砂・地震・液状化・津波/高潮）を最新取得
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想定規模・浸水深を数値で記録／凡例付き
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避難所・高台ルートと徒歩分を明記
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耐震・設備高さ・止水板など減災策の一覧
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過去の浸水履歴・点検記録の有無
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保険と維持費（水災特約の方針）を説明
まとめ
ハザードは“怖さ”ではなく事実と対策の情報設計です。
地図（どれくらい）×一次情報（実際どうか）×減災策（どう備えるか）で語れれば、買い手の判断は速くなり、価格のぶれも最小化できます。