譲渡所得税の基本｜概算の出し方と特例の考え方

「売ったら税金はいくら？」は、式に当てはめれば概算できます。

まずは枠組みと“使える札”を整理しましょう。

1) 計算の流れ（超シンプル版）

1. 譲渡所得
   　＝〔売却価格 −（取得費＋譲渡費用）〕

2. 特例で調整（控除や軽減税率など）

3. 課税区分で税率適用（所有期間で長短が変わる）

所有期間の判定は「売った年の1月1日時点」。5年超＝長期／5年以下＝短期。

2) 取得費の考え方（ここが要）

• 実額取得費：購入代金＋購入時諸費用（登記・仲介・ローン手数料等）＋リフォーム費など資産価値を高める支出 − 建物の減価償却相当額（建物のみ）。

• 概算取得費：資料が乏しい場合は目安として売却価格の5％。
  → 迷ったら実額＞概算になりやすいので、契約書・領収書・見積書を“掘り起こす”価値大。

譲渡費用の例：仲介手数料、測量・境界、解体（更地売りのため等）、印紙、残置撤去の一部 など。

3) まずは“ざっくり”試算してみる（例）

• 売却価格 4,500万円

• 取得費（実額が拾えず）→ 概算5％＝225万円

• 譲渡費用（仲介ほか）＝150万円
  → 譲渡所得＝4,500 −（225＋150）＝4,125万円
  ここに特例を当てます。

4) 居住用で効きやすい主な特例

• 3,000万円特別控除：自宅を売って利益が出たとき、最大3,000万円まで差し引き。

• （10年超居住）軽減税率の特例：長期のうち居住期間等が要件を満たすと税率が軽くなる区分あり。

• 相続空き家の3,000万円特別控除：要件を満たす相続空き家の売却に適用可。

• 譲渡損失の損益通算・繰越：損が出た場合に給与等と相殺、翌年以降へ繰越も。
  ※併用関係や期限に注意（同時に使えない組合せ・年度要件あり）。まず「何が使えるか」を一覧化して選択します。

例の続き：自宅で3,000万円控除が使えるなら
4,125万円 − 3,000万円 ＝ 1,125万円が課税対象。
（実際の税額は長期／短期や軽減の有無で変動）

5) 実務の段取り（税額を小さくする順）

1. 資料集め：購入契約書、領収書、登記費、リフォーム費、仲介手数料の明細。

2. 建物と土地を分解：建物は減価償却を控除（計算は建物種別・年数で異なる）。

3. 特例の要件チェック：居住実態、転居から売却までの期間、相続空き家の条件など。

4. 長短の判定：1月1日基準で所有年数を確定。

5. 概算→精緻化：まず概算で方向性を掴み、資料が揃い次第実額ベースに更新。

6) つまずきポイント

• 取得費が見つからない：概算5％で試算しつつ、実額の裏取りを継続。

• リフォームの線引き：原状回復的な修繕は経費に入らない場合あり。

• 併用不可の見落とし：3,000万円控除と他特例など、選択適用の確認必須。

まとめ

譲渡税は「式→長短判定→特例選択」の三段で乗り切れます。

まずは概算で手取りの感覚を掴み、資料を集めて実額試算へ。使える特例を早めに見極めれば、価格交渉や売出時期の判断にも“数字の後ろ盾”が生まれます。