実需と違い、投資家は数字で買います。
だからこそ、収益の“現在値”だけでなく“再現性”を資料で示すことが価格を押し上げる最短ルートです。
1) まずは指標をそろえる（定義ブレを排除）
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表面利回り＝年間賃料総額÷売出価格
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NOI（営業純利益）＝賃料・共益等 − 空室損・滞納損 − 運営費
※運営費＝管理委託・修繕・共用光熱・保険・広告AD・清掃・点検・固定資産税等（借入利息・減価償却・所得税は含めない） -
NOI利回り＝NOI÷（購入総額＝価格＋購入諸費用）
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キャップレート（還元利回り）：周辺の同等案件に合わせ根拠付きで提示
→ 広告では表面とNOI利回りを併記し、算式・前提を脚注で明確化。
2) レントロールで“再現性”を証明
投資家が最初に見るのはレントロールです。以下を1枚に集約。
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戸別：賃料/共益、面積、契約形態（普通/定期）、入居日、更新日、敷金、滞納有無
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空室：想定賃料の根拠（周辺成約、募集リンク、リーシング実績）
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退去予定：原状回復費の平均、AD慣行
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入金履歴：直近12か月の入金表（税理士元帳や通帳写し）
→ 「いま入っている賃料」が市場賃料と比べ高い/低い理由まで言語化します。
3) 区分と一棟、評価のツボ
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区分：管理費・修繕積立金、水回り年式、管理組合の滞納率・長期修繕計画が価格の芯。短期空室なら**募集計画（賃料根拠・AD・期間）**を添付。
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一棟：共用電気・清掃・点検の原価、直近の大規模修繕履歴、法定点検（消防・貯水槽・EV）の合格記録。空室の是正計画（家賃設定とAD、想定回復時期）までセット。
4) “見せ方”で上振れさせる工夫
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分母の正規化：購入総額でNOI利回りを示し、諸費用の見積を添えて透明性を担保。
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再現可能なコストダウン：清掃頻度見直し、LED化、共用電力の契約種別変更など、実行済/実行予定の根拠を数字で。
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賃料ギャップの物語化：周辺相場−現行賃料の乖離、**改定手順（更新/入替）**と達成時のNOIシナリオを提示。
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写真は“収益設備”を主役に：メーターBOX、宅配BOX、オートロック、ゴミ置場、掲示板の運用感。投資家は管理の匂いを見ます。
5) 1週間でできる価値向上アクション
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空室1戸は募集開始→写真刷新→AD設計まで一気に。
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入金表・領収書を整形し、年間の運営費サマリーを作成。
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管理会社から修繕履歴・点検結果を取り寄せ、時系列で1枚に。
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賃料根拠表（近隣募集/成約5件）を作り、ギャップの説明材料に。
6) 資料パッケージ（これが揃うと強い）
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レントロール（現行＋想定）
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入金履歴12か月／運営費内訳（前年比）
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管理委託契約書・仕様書、点検/清掃の報告書
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修繕履歴・長期修繕計画（区分は組合資料）
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固定資産税通知・保険証券
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賃料根拠表（周辺相場）／空室リーシング計画
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法令・検査の適合資料（検査済、消防等）
7) 小さな試算を添える（買い手の“電卓”を先回り）
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現行：賃料年360万円、空室損3％、運営費120万円 → NOI＝228万円
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想定：賃料改定＋空室充足で年380万円、空室損2％、運営費115万円 → NOI＝257.4万円
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売出8,000万円、諸費用6％とするとNOI利回り
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現行：228 ÷ 8,480 ≒ 2.69％
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想定：257.4 ÷ 8,480 ≒ 3.04％
→ 「今」と「改善後」の二枚看板で、価格と将来像を同時に納得させる。
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まとめ
投資用は“事実×再現性×透明性”が価格を決めます。
定義を揃えた利回り表示／厚いレントロール／改善シナリオの三点セットを武器に、電卓を叩く投資家の一歩先で答えを用意しましょう。数字で語れれば、交渉は短く、NOI利回りは自然と上振れます。