結論：“誰に売るか”を先に決め、用途別の根拠資料を添えて売るのが最短。
ターゲットは①隣地所有者、②投資家（収益化前提）、③設計志向の実需／業者の三本柱です。
1) まずやる現地と法規の棚卸し
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接道・道路種別：幅員、42条道路の種別、セットバック要否と面積。
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私道持分・通行掘削承諾：持分の有無／承諾書の取得可否。
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測量・境界：確定測量図・越境の有無。
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建物の適法性：建築確認・検査済、増改築の履歴。
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インフラ：上下水・ガスの引込状況。
→ これらを1ファイルに束ね、役所照会メモと一緒に提示。買い手の不安を先に潰します。
2) 再建築不可の三つの出口
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隣地売り（第一候補）
隣接地と合筆すれば接道・有効面積が改善。ポスティングや書面提案で**具体図（合筆後の想定配置）**を同封。 -
収益化パッケージで投資家へ
現況リフォーム→賃貸利回りで訴求／トランクルーム・月極駐車場等の転用案。想定賃料・初期費・運営費を表で示す。 -
現況売＋将来許可の可能性整理
43条但し書き等の可能性と前提条件を“役所回答メモ”で提示（可否を断定しない）。
※価格は再建築可の相場からのディスカウントを前提に、上記の付加価値（合筆・収益化・資料の厚み）で戻す発想。
3) 狭小地・変形地の“魅力化”
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参考プラン×概算コスト：建築士の簡易ボリュームチェック（建ぺい・容積・階数）＋概算建築費。
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生活導線の翻訳：1F水回り集中／スキップ・ロフト／駐車1台確保の配置図。
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写真の主役：間口の抜け／天空率の抜け／日照時間帯。変形の“理由ある形”に見せる。
4) 売り先の優先順位と導線
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隣地：最有力。手紙→面談→条件提示（価格・境界の最終線引き）。
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地域の小規模デベ／設計事務所：個別設計の引き出しが多い。図面一式で打診。
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投資家：利回り表と**出口（転売/保有）**のシナリオを2本用意。
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一般実需：参考プランと建築費の「天井感」を明示し、**総額（建物込）**で検討できる状態に。
5) 価格設計の型（3本立てで比較）
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A：現況×実需…近隣相場 −（建築難易度のコスト上振れ）。
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B：投資家向け…想定賃料−経費から目標利回りで逆算。
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C：隣地向け…合筆後の価値から“隣地にだけ出せる数字”を設定。
→ 三案の手取り比較表を作り、反応が最も良い導線に集中。
6) 契約・表示の注意
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現況有姿／契約不適合の範囲を明確化（特に地中・越境）。
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私道・承諾書・セットバックは条件成就型に（取得不可なら白紙／価格調整）。
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役所回答の扱いは“参考情報”として記載し、許可の保証はしない旨を明記。
7) チェックリスト（保存版）
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接道・道路種別・セットバック面積を図示
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私道持分と通行掘削承諾の可否を整理
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確定測量図・越境有無・境界標の状況
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参考プラン＋概算建築費（狭小・変形）
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収益化シミュ（賃料・初期費・運営費）
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隣地・業者・投資家の三面営業リスト
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契約条項（条件成就／現況有姿）の雛形
まとめ
難条件こそ、資料の厚み×ターゲット設計で勝てます。
隣地・投資家・設計志向の実需へ**別々の“勝ち筋資料を用意し、三案の手取りで意思決定。
法規と境界は一次情報で固め、条件成就の契約設計でリスクを可視化すれば、値崩れを最小限に抑えて出口を作れます。