結論：ローン特約は“白紙解除の条件と期限を数値で固定”、手付金は“金額・性質・解除期日”を明文化するのが肝。
ここが曖昧だと、否決時の返還や解除の可否で揉めます。
1) ローン特約の基本
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目的：買主が住宅ローン承認を得られなかった場合、契約を無条件で解除し手付金を返還できるようにする安全弁。
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一般形：解除条件型（否決＝白紙解除）。
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期日を二本立てで設定
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申込期限：契約日から◯営業日以内に本申込を行う。
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承認期限：契約日から◯日以内に本承認を取得（例：30日）。
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承認の定義：金融機関名／借入額上限／返済期間／金利タイプ等を契約書に列記（“極端な条件変更承認は承認に含めない”と明記）。
否決時の運用
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証憑：金融機関の否決通知（書面・メール写し等）を期限内に提示。
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期限延長：双方合意で書面延長可。ただし自動延長はNG。
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濫用防止：買主の申込遅延・虚偽申告など協力義務違反時は特約不適用を明記。
2) 手付金の実務（解約・違約の線引き）
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金額目安：売買価格の5〜10％（物件・合意で調整）。
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性質
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解約手付：相手が履行の着手前なら、買主＝手付放棄／売主＝手付倍返しで解約可。
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違約手付：債務不履行時の没収・倍返し（別途違約金条項があれば整合）。
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“履行の着手”の曖昧さを回避
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例：「決済日の前日17時」まで手付解約可など、カレンダーで固定。
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保全と授受：原則振込＋領収書。仲介預り・エスクロー利用の可否を事前合意。
3) よく揉めるポイントと条文化のコツ
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承認条件がズレた
→ 「借入額が契約想定から▲◯％以上減」「金利タイプが固定→変動へ」等の乖離幅を数値で。乖離時は白紙解除可。 -
否決証明が出ない
→ 「金融機関担当者メール・審査結果画面の写し等合理的証跡で代替可」と明記。 -
手付解約のタイミング争い
→ 解約申出の通知方法（書面・メール）と到達時刻を規定。 -
売主・買主いずれの都合か
→ 設備故障等は契約不適合の扱いと分離し、手付の帰趨と混同させない。
4) 実務フロー（型）
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契約前：買主は事前審査済みで入る／売主・仲介はローン特約の条項案を事前共有。
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契約日：手付授受（振込控え＋領収）、申込・承認期限、解約可能期日を最終確認。
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契約後：買主は即日〜3日以内に本申込、進捗は週次共有。
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期限直前：承認未了なら延長の可否を文書合意。延長不可なら特約に従い処理。
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否決時：証憑添付で白紙解除通知→手付金全額返還の期日・方法を明記。
5) チェックリスト
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申込期限・承認期限・解約可能期日を日付で固定
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承認の**定義（額・期間・金利タイプ・金融機関）**を列記
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否決時の証憑の種類と提出期限を規定
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手付金の金額・性質（解約/違約）・授受方法・保全の有無を明記
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通知方法（メール可否・到達時刻）を取り決め
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設備・契約不適合の扱いと手付の帰趨を分離
まとめ
ローン特約＝期限と証憑の設計、手付金＝性質と期日の設計。
“あいまい”を日付と数値に変え、白紙解除／解約／違約の線を契約書で先に引いておけば、否決や予定変更が起きても冷静に処理できます。