結論:初動30日で“写真・文言→価格”の順に手を入れ、数値トリガーで機械的に判断するのが最短ルートです。
小刻みな値下げ連発は“売れ残り感”を招くので避けましょう。
まず決めるKPI(定義を揃える)
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PV:ポータル閲覧数(週次で把握)
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問合せ率=問合せ÷PV(目安0.5〜1.0%)
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内見移行率=内見件数÷問合せ(目安30〜50%)
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申込率=申込÷内見(目安10〜20%)
※エリア・価格帯で揺れます。**“競合中央値比”**で見るのが実務的。
初動30日の運用(型)
1〜2週目:露出と第一印象の最適化
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目標:PVと問合せ率を競合比で**80〜120%**に乗せる。
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行動:サムネを“買う理由1枚”に差替/キャプションを機能訴求に更新/間取図に有効寸法・家具例を追記。
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トリガー:問合せ率が0.5%未満ならまず写真・文言を刷新(価格は触らない)。
3〜4週目:価格の検証と微調整
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目標:内見移行率30%以上、累計内見3件以上。
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行動:内見の断り理由を価格/立地/室内状態に分類。状態起因は改善→再撮影が先。
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トリガー:
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累計内見2件未満 or 問合せ率0.5%未満が連続2週 → 1.5〜2.5%の価格改定を一発で。
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価格以外の理由が多数 → 改善後の再露出まで価格据え置き。
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値下げ幅の考え方
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1%未満は検索並びやアラートに乗りにくく、効果が薄い。
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**1.5〜3%**で“見つけ直してもらう”幅に。競合の改定履歴も参照し、一回のインパクトを意識。
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連発はNG。改定→2週間は写真・文言も同時に更新して効果検証。
データが示す“打ち手の分岐”
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PV低い×問合せ低い:訴求不足。写真・見出しを最優先で刷新。
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PV高い×問合せ低い:価格位置 or 情報不足。仕様・管理・利便の一次情報を追記、必要なら2%前後の改定。
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内見多い×申込出ない:室内の“引っかかり”が原因。匂い・暗さ・動線の是正、ハウスクリーニング→再撮が先。
週次チェックリスト
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競合の新規/改定/成約の把握
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サムネ・キャプションのA/B更新(週1回)
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内見理由の分類(価格/立地/室内)と次アクション
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改定の有無と幅は事前合意トリガーに沿って実行
まとめ
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順番は「見せ方→情報→価格」。
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価格改定は数値トリガー(問合せ率0.5%未満継続、内見累計2件未満等)で**1.5〜2.5%**を目安に“ドン”と一度。
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改定後は2週間、写真・文言とセットで効果を検証。感覚ではなく競合比×KPIで、ブレない運用を。