「返済が苦しい」「延滞が続いて督促が来ている」——そんなときの現実的な出口が任意売却です。
金融機関（債権者）の同意を得て、競売にかけずに市場で売却し、得た代金でローンを精算（不足分は協議）します。
競売より価格が出やすく、引越し費用が確保できる場合もあるのが利点です。
任意売却でできること／できないこと
-
できること
-
市場価格に近い金額で売れる可能性（競売より手取りが残りやすい）
-
抵当権抹消と同時に引越し費用の捻出を交渉（数十万円規模のことも）
-
滞納中の管理費・修繕積立金、固定資産税などを配分表に織り込みやすい
-
-
できないこと
-
不足分（残債）を自動的にゼロにはできない（債権者と返済条件を協議）
-
信用情報の傷は避けられない（延滞・代位弁済の登録は数年残る）
-
いつ動く？（タイムライン感覚）
-
延滞1〜2か月：リスケ相談 or 早期に任意売却の打診
-
保証会社の代位弁済後／競売申立後でも、開札前なら任意売却に切替できるケースは多い
-
目安の所要：2〜4か月（関係者調整と販売を同時並行で）
実務フロー（型）
-
現状把握：残債・延滞月数、他の差押・税滞納、管理費滞納、物件の相場を整理
-
債権者に意向確認：任意売却の同意可能性、引越し費の取り扱い、希望スケジュール
-
任意売却に強い仲介へ依頼：査定→販売戦略→写真・図面整備
-
買付→配分表作成：売買代金から仲介手数料・抹消費・管理費滞納・税公課等を配分し、残債の扱いを協議
-
決済・引渡し：代金受領→完済または一部弁済＋抵当権抹消→不足分は分割返済等の合意書で明確化
競売との比較（ざっくり）
-
価格：任意売却 ＞ 競売（手取りが残りやすい）
-
時間：任意売却は関係者合意次第、競売は手続固定
-
生活面：任意売却は転居時期の調整余地がある／競売は制約が大きい
つまずきポイントと対処
-
複数の抵当・差押がある：全債権者の同意が必要。配分表の説得力（相場・費目の妥当性）が鍵。
-
管理費・修繕積立金の滞納：買主が嫌がるため、配分で清算が基本。
-
税金の滞納（差押）：優先順位が高く、先に一部弁済が必要なことも。
-
居住中の内見対応：週末定例枠を設定し、販売スピードを担保。
よくあるQ&A
-
Q. 不足分はどうなる？
A. 多くは**分割返済（無理のない金額）**で合意。将来の収入見込みに応じて緩和交渉も可能。 -
Q. 引越し費は必ず出る？
A. 金融機関の方針・回収見込み次第。早期相談ほど確保余地が広がる。 -
Q. 売却後に住み続けられる？
A. リースバック等で調整可能性はあるが、物件・買主次第。過度な期待は禁物。
まとめ
任意売却は「価格の目減り・生活ダメージ・時間的制約」を最小化するための現実解。
早く相談するほど選択肢は増えます。 残債・滞納・税・管理費を一枚の配分表に落とし、債権者・仲介・買主の合意形成をスムーズに進めましょう。