結論：「相続人と財産の確定 → 分け方の合意 → 相続登記（名義変更） → 売却」の順番が基本。
2024年4月1日以降は相続登記が原則義務化（3年以内／違反は過料）なので、売却の有無にかかわらず“名義の確定”を最優先に進めましょう。
1) 相続人と対象不動産を“事実で”確定する
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戸籍収集 → 法定相続情報一覧図の作成
戸籍一式を収集し、登記所で法定相続情報一覧図（相続関係の公的要約）を取得。以後の手続で同じ束の戸籍を何度も提出せずに済みます。 -
不動産の把握
登記簿（全部事項証明）・固定資産税通知書で所在地や地番・家屋番号を確認。必要なら評価証明も用意。
2) 分け方（遺言 or 遺産分割）を決める
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遺言がある：検認や遺言執行者を確認し、内容に沿って登記へ。
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遺産分割協議：全相続人で「誰が何を取得するか」を合意し、遺産分割協議書に署名押印。
共有にすると以後の処分には共有者全員の同意が必要。売却前提なら**換価分割（売って現金で分ける）**も選択肢です。
3) 相続登記（名義変更）は“先に・確実に”
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義務化のポイント：相続開始と自己が相続人であることを知った日から3年以内に申請が必要。正当理由なく怠ると過料の対象。
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なぜ先に必要？：最終的に行うのは売主（あなた）→買主への所有権移転登記。故人名義のままでは移転できないため、まず相続人へ移す相続登記が前提です。
相続登記の主な書類例
登記申請書／遺産分割協議書（または遺言書）／戸籍・住民票・印鑑証明／固定資産税評価関係書類／相続関係説明図 など。
4) 売却の実務フロー（相続登記と並走OK）
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相場把握：複数社に査定。相続登記中でも査定・売出準備は進められます。
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媒介契約：一般／専任などを選択。販売計画（写真・文言・価格運用KPI）を合意。
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売買契約：手付の授受、ローン特約、契約不適合責任の範囲、引渡条件を確定。
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決済・引渡し：相続登記完了 → 売主名義での所有権移転登記 → 買主へ移転。必要に応じて抵当抹消・清算を実施。
5) よくある詰まりどころと先回り対策
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相続人の一部が合意しない：共有のままでは全員同意が必須。早期にゴール（現物取得か換価分割か）を共有し、法定相続情報一覧図＋協議書ドラフトで“同じ資料”を見ながら合意形成。
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書類集めが大変：司法書士へ戸籍収集・協議書作成・登記申請までワンストップで依頼すると時短・ミス防止。
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期限を越えそう：基準は“登記の申請”。まず申請を先行し、補正は後追いでもOK。
6) 60日タイムライン（目安）
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0〜2週：戸籍収集 → 法定相続情報一覧図取得、対象不動産の登記簿・評価確認。
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2〜4週：遺産分割協議書の合意・作成。並行して査定・売却準備。
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4〜6週：相続登記申請。補正対応しつつ、写真・文言を整えて募集開始。
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6〜8週：申込〜契約。決済日までに相続登記を完了させ、引渡しへ。
7) チェックリスト（保存版）
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相続人・持分が法定相続情報一覧図で確定
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分け方（遺言／協議）が合意済み（共有なら処分ルールも明記）
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相続登記の申請を3年以内に実施（義務化・過料あり）
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売却の契約条件（責任範囲、引渡時期、必要書類）を事前に整理
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司法書士の支援範囲を決め、戸籍・協議書・登記申請をワンストップで進行
まとめ
相続不動産の売却は、名義の確定が“すべての起点”。
一次資料（法定相続情報一覧図）→ 分け方合意 → 相続登記 → 売却の型で、手戻りと機会損失を防ぎましょう。
義務化により、まず名義を整える”のが最速ルートです。