結論：“写真に効く清潔感”と“管理の安心”を最小コストで整えるのが先。
解体や大規模リフォームの前に、現況売却・小規模整備・更地化の3案で手取り比較（価格−費用−期間コスト）を出し、数字で決めましょう。
1) まずやるべき最小メンテ（半日〜1日）
-
清掃×換気：水回り・ガラス・鏡を重点。臭いと曇りを除くと写真映えが段違い。
-
除草・枝払い：外構の荒れは“放置感”に直結。玄関〜アプローチだけでも整える。
-
通電・通水テスト：内見前にブレーカー・給排水を確認。水道が止水なら再開手続き。
-
残置物の“絞り込み”：大型家具は残すと撮影・内見でマイナス。必要最低限以外は撤去。
-
簡易消臭：無香料の清掃剤で。強い芳香剤は逆効果。
目的は「サムネ3枚をきれいに見せる」。LDK・外観（アプローチ）・水回りの3点を優先。
2) 代表的な費用目安（相場観）
-
不用品撤去：1R相当 5〜15万円／一軒家 20〜60万円（量・階段・車両条件で増減）
-
ハウスクリーニング：空室 2LDK 5〜12万円、戸建 8〜20万円
-
除草・庭木整理：小規模 3〜10万円、荒れ大 10〜30万円
-
軽微補修（クロス部分張替・水栓交換 等）：数万円〜
-
防犯対策（鍵交換・簡易センサー）：1〜3万円
※エリア・状態で幅あり。**“写真で効くものから”**順に。
3) 売り方の選択肢と考え方
-
現況有姿で売る：最小コスト・スピード重視。告知・契約不適合の範囲を明確化。
-
小規模整備して売る：清掃＋部分補修で内見率UP→値引き幅縮小を狙う。
-
解体して土地で売る：建築需要が強い整形地なら検討。解体費＋税負担増まで入れたROIで判断。
簡易式：
手取り ＝ 予想成約 −（撤去・整備費＋保有コスト×販売月数＋仲介手数料 等）
→ 3案を並べ、最も手取りが大きいものを選ぶ。
4) 物件資料と法的まわり（空き家特有の詰まりどころ）
-
名義確認：相続未登記なら**相続登記（2024年義務化）**を前倒しで。共有なら委任体制を明確に。
-
境界・接道：戸建・土地は**現況ではなく“確定測量”**が理想。難しければ条項で補完。
-
インフラ：上下水・ガスの引込状況、止水・閉栓の有無を整理。
-
固定資産税：年度途中の日割清算を前提に手取り試算。住宅用地特例の扱いも確認。
-
管理・防犯：ポストの溢れ・雑草は近隣クレームの火種。定期見回りの手配を。
5) 離れた場所から売る“遠隔運用の型”
-
鍵管理：スマートロック or キーボックス＋内見ログ。
-
近隣連絡：販売開始の挨拶と緊急連絡先の掲示でトラブル抑止。
-
定期点検：月1回の通気・通水・雨漏り確認を外注。簡易レポートで可視化。
6) 契約・表示で揉めない工夫
-
残置物条項：撤去範囲・時期・費用負担を明記。写真で**“残す物”**を特定。
-
契約不適合の範囲：空き家期間が長い場合は設備免責など現実的に設定。
-
告知書：雨漏り・給排水・シロアリ・近隣対応履歴を一次情報で。
7) 2週間KPIで“動く勇気”
-
指標：PV／問い合わせ率／内見率／内見→申込率
-
弱い場合：写真差替え→文言強化→価格微調整（1〜2％）の順で。庭・アプローチの追加整備も即効性あり。
まとめ
空き家は放置感の解消＝価値回復。
まずは清掃・除草・残置整理・通電通水の“最小4点”で写真の説得力を作り、3案の手取り比較で売り方を決めましょう。遠隔でも鍵・見回り・近隣対応を仕組み化すれば、価格のブレとトラブルを最小化できます。