結論：“迷ったら境界確定”が基本。売却後に揉めやすいのは、面積や越境の認識ズレです。
現況測量だけだと「だいたいの位置」は分かりますが、隣地所有者の立会いと承諾印を伴う“境界確定測量でないと、将来の紛争予防や融資審査の安心材料としては弱くなります。
1) どんなときに必要？
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土地を含む売買（戸建・更地・古家付）：面積・境界が曖昧だと価格交渉が荒れやすい
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再建築や外構工事予定：セットバック量・道路種別・敷地後退線の確定が前提
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越境の疑い（庇・塀・樹木・配管）：誰がいつまでにどう是正するかを契約条項化するため
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金融機関の要請：担保評価で確定測量図が求められることがある
2) 「現況測量」と「境界確定測量」の違い
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現況測量：目視・既存標識を頼りに現状の境界らしき位置と面積を把握。隣地承諾なし。スピードは早いが、法的・対外的な強さは弱い。
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境界確定測量：公図・地積測量図・道路台帳等の公的資料を突合し、隣地所有者・道路管理者の立会い承諾を得て境界標を設置。成果として確定測量図が残る。売買・融資での安心度が高い。
期間の目安：案件次第だが1〜3か月程度は見ておくと安全（立会い日程調整や役所照会で伸びやすい）。
3) 費用とリターンの考え方
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費用：地形・面積・接道状況・越境の有無で幅があるが、数十万円規模になりやすい。
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リターン：①買い手の不安低下で価格ディスカウントを抑制、②融資承認の通過率が上がる、③決済直前の破談リスクを低減。
→ 「確定コスト ＜ 値引き回避＋売却期間短縮による保有コスト圧縮」になりやすく、投資回収しやすい項目です。
4) 実務フロー（型）
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資料収集：公図・登記簿・地積測量図・道路台帳・都市計画情報
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現地調査：既設境界標・塀・越境物の有無を確認
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官民査定：筆界の推定・道路境界の照会
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隣地立会い：境界点を合意、承諾印を取得
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境界標設置：コンクリート釘・金属標等で明示
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成果品作成：確定測量図・座標値・写真、越境覚書（必要時）
5) 契約条項のポイント
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実測精算：登記面積と実測面積に差が出た場合の単価と精算方法を明記
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越境・是正：誰が・いつまでに・どの範囲で是正するか、費用負担と未是正時の扱い
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セットバック：後退面積・位置・費用見込みを記載し、建築可否の前提を共有
6) よくある落とし穴
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私道持分・通行掘削承諾の抜け：持分割合・承諾書の有無を早期確認
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道路種別の誤認（里道・水路・位置指定道路）：管理者照会の結果で確定
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測量の“途中止め”：隣地不在・合意難航はよくある。**連絡履歴と代替案（現況売り＋条項強化）**を早めに準備
7) 進めるべきかの判断基準（簡易）
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売出前に確定できる→実施（価格維持と期間短縮が見込める）
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時間が足りない→現況＋条項整備で先に出し、裏で確定を進める
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越境が重い／合意困難→価格・引渡条件に織り込み、将来是正の枠組みを契約で固定
まとめ
境界は“目に見えない価格要因”。
確定測量はコストではなく保険と捉え、資料→立会い→承諾→成果図の型で前倒し対応を。面積・越境・道路の“爆弾”を先に処理しておけば、交渉は短く、価格はぶれません。