結論：“更地化で価格がどれだけ上振れするか”と“更地化に伴うコスト・税負担増”を数字で比較して決めます。
人気エリアで建築需要が強く、接道・形状が良いなら更地化が効きやすい。
一方、再建築不可／セットバック大／地中リスク高なら、現況（古家付き）での早期売却が合理的です。
判断フレーム（ROIで可否を決める）
ROI＝〔価格の上振れ＋販売短縮で浮く保有コスト〕−〔解体・撤去・測量等の総費用＋更地化後の税負担増の影響〕 ÷ 解体等総費用
-
上振れ：更地にすることで買い手層が広がり、相場帯が1レンジ上がるか
-
短縮効果：更地の方が内見不要・現地判断可で成約までが早いことが多い
-
コスト：解体・整地・ライフライン撤去/切回し・仮囲い・残置物処理・測量/境界確定・地中障害対応（井戸・浄化槽・基礎・埋設物 等）
-
税：更地化で住宅用地の特例が外れると、翌年度以降の固定資産税・都市計画税が上がる可能性（跨ぐなら要注意）
目安：ROIが**50％以上（理想80％）**なら前向き、下回るなら現況売却を優先。
更地化が「効く」典型ケース
-
建築ニーズの強い立地（駅近・整形地・規模帯がニーズの“ど真ん中”）
-
接道・法規が明快（再建築可／セットバック僅少、建ぺい・容積に余裕）
-
古家の傷みが大きい／危険空き家で“現況のまま”だと買い手が付きづらい
-
造成・車両進入が容易で解体コスト・工期の読みが立つ
現況のままが「合理的」なケース
-
再建築不可／セットバックが大きい（更地にしても活用しにくい）
-
地中障害・アスベスト等の不確定リスクが高い（見積ブレが大）
-
細街路・旗竿敷地で重機進入困難（解体費が膨らみやすい）
-
税負担増を避けたい（年度を跨ぐ見込み／売却まで時間がかかる）
実務の進め方（チェックリスト）
-
法規・再建築可否の確認
-
道路種別・幅員・接道長／建ぺい率・容積率・高度地区
-
セットバック要否／上下水・ガス引込状況
-
測量・境界の確定（現況・確定の差は価格に直結）
-
境界確定測量図／越境・工作物の整理
-
必要なら地積更正登記で面積を正す
-
解体・撤去の見積（3社）
-
建物構造・延床・前面道路条件・残置量・重機進入可否
-
アスベスト事前調査の対象有無／対応費の含み
-
地中障害の扱い（見積条件：発見時の上限額・誰負担か）
-
インフラと敷地整備の範囲を決める
-
ガス栓/桝の処置、上水メーター位置、仮囲い・砕石敷きの有無
-
税・スケジュール
-
更地化の時期と固定資産税特例の扱い
-
解体→滅失登記→売出までの工程表を作成
-
売出条件・契約条項
-
現況売なら**“現状有姿・契約不適合責任の範囲”**を明記
-
更地売なら建築条件の有無／参考プラン・想定ボリューム（建築士簡易ボリュームチェック）を用意
表示・訴求のコツ
-
現況売（古家付き）
-
「再建築可否」「セットバック量」「前面道路」「ライフライン引込」を一次情報で明記
-
解体見積の提示（買主の資金計画が立てやすい）
-
リノベ再生の可能性があれば耐震・配管・断熱の課題も率直に
-
-
更地売
-
建築条件なしなら強調。整形度・間口・陽当たりを写真と図面で可視化
-
参考プラン／配置図／駐車2台確保の可否を添えると検討が進む
-
迷ったら“二刀流”
-
二段階提示：まず現況価格で売出し、反応が弱ければ更地化後に再露出。
-
同時見積：現況・更地の手取りシミュレーションを並べ、価格×期間×リスクで意思決定。
まとめ
更地化の是非は感覚ではなく数式で。
再建築可否・境界・接道という“土台”を一次資料で固め、解体総費用＋税影響まで含めたROIで判断すれば、手取り最大化への最短ルートが見えてきます。