築年数×駅距離でみる相場の読み解き方

結論：㎡単価（相場の基準）×面積×「駅距離補正」×「築年数補正」で“いま売れやすい価格帯”を掴むのが実務的です。

係数はエリアで変わるため、「直近成約の一次情報」で必ず裏取りしましょう。

1) 基本フレーム（まずは基準線を決める）

• 基準線：同エリア・同規模帯の直近成約の㎡単価

• 駅距離の目安（体感インデックス）

  • ～5分：＋10〜15％／6〜10分：±0％（基準）

  • 11〜15分：−5〜10％／16〜20分：−10〜15％／20分超：−15〜25％

• 築年の目安（管理・修繕で振れます）

  • 〜5年：＋5〜10％／6〜10年：±0％

  • 11〜20年：−5〜15％／21〜30年：−15〜25％／31年〜：−20〜35％

数字は“仮の出発点”。駅力・学区・坂道や管理品質で上下します。

2) 交差効果の考え方

• 駅近でも築古×管理弱だと上振れしづらい。

• 駅遠でも築浅×駐車2台×平坦アプローチは下げ幅が縮む。

• マンションは駅距離の弾性が大きい一方、戸建は土地値が下支えしやすい。

3) 簡易試算の型（サンプル）

基準：㎡単価80万円／70㎡＝5,600万円を“10分×築10年”と仮定。

• 駅12分（−8％）×築20年（−10％）
  5,600万円 × 0.92 ＝ 5,152万円 → × 0.90 ＝ 4,636.8万円（約4,637万円）

• 駅5分（＋12％）×築5年（＋5％）
  5,600万円 × 1.12 ＝ 6,272万円 → × 1.05 ＝ 6,585.6万円（約6,586万円）

→ まずは“幅”を掴み、直近成約3〜5件で係数の妥当性を検証します。

4) 読み違いを防ぐチェック

• 地形：同じ徒歩分でも坂・階段・信号待ちで体感差。

• 交通：バス便は本数・始発終発まで確認。

• 建物要素：エレベーター無し／配管更新履歴／耐震や長期修繕計画の有無。

• 生活価値：スーパー・医療・保育の徒歩分数、騒音・日照の時間帯コメント。

5) マンションと戸建の違い（要点）

• マンション：駅距離×築の影響が直撃。管理資料の厚みでディスカウント圧力を抑制。

• 戸建：駅距離の影響は駐車・前面道路・方位で緩和。境界確定・耐震・雨漏り/シロアリの一次資料が価格を支える。

6) 進め方（型）

1. 直近成約の収集：駅距離と築をマトリクス化して**㎡単価の帯**を見る。

2. 机上査定×複数社：係数の仮説を出してもらい、**根拠（事例と補正ロジック）**で比較。

3. 訪問査定で補正：眺望・日照・静粛・管理/修繕履歴で上振れ/下振れを確定。

4. 初動30日をKPI運用：PV/内見/改定トリガーで**“動く勇気”を前提化**。

まとめ

「築年×駅距離」は相場の“方眼紙”。

まずは係数で幅を出し、直近成約で裏取り、現地要素で微修正の三段構えで、“売れやすい価格帯”をブレなく決めましょう。