同じ「売却」でも、仲介と買取ではゴールまでの道が別物です。
結論から言うと、価格の最大化を狙うなら仲介、確実性とスピードを重視するなら買取が基本軸。ただし物件や事情によって最適解は変わります。
仕組みの違い（ざっくり）
-
仲介：不動産会社が“買主を見つける”方式。市場（ポータル、ネットワーク）に載せ、内見～交渉～契約。
特徴：市場競争で高値を狙える／時間は読みにくい／内見・整備の手間あり。 -
買取：不動産会社（業者）が“直接買う”。広告・内見を省略し、短期で契約～現金化。
特徴：早い・確実／価格は抑え目（リスク・再販コストを織込み）。
金額差の目安
一般的に、**業者買取は仲介成約想定より低め（概ね1～2割程度下振れが出やすい）**傾向。築古や権利関係が複雑、工事リスクが高い場合は差が大きくなりがちです。逆に駅近・流通良好など“すぐ売れる素地”がある物件は、仲介での上振れ余地が大きいことが多いです。
こんなときは仲介向き
-
駅近・人気エリア・間取りや眺望など競争優位がある
-
残債をなるべく圧縮したい／手取りの最大化を最重視
-
引渡しまで2～3か月程度の余裕がある
こんなときは買取向き
-
期日が決まっている（転勤・住み替え・相続整理・離婚等）
-
室内状態や境界、増改築の適法性など課題が多く、内見対応が負担
-
空室化コストや二重ローンを避けたい／確実に現金化したい
中間の選択肢
-
買取保証：一定期間は仲介で高値を狙い、売れなければ事前提示の価格で買取。
-
即時買取＋リースバック：売却後も賃貸で住み続ける方式。資金化と居住の両立が可能。
実務の進め方（失敗しない手順）
-
相場の基点を作る：複数社の机上→訪問査定で「仲介ならいくらで売れそうか」を可視化。
-
買取の同時見積：同条件で買取提示を取り、手取りで横並び比較する。
-
仲介手数料、リフォーム・ハウスクリーニング費、固定資産税清算、引越費用、空室化の損失、ダブルローン利息等を反映。
-
-
時間と確実性を金額に換算：売却までの想定期間×コスト（利息・家賃・管理費等）を見積もり、“待つコスト”と価格差の天秤で判断。
-
条件交渉の工夫
-
仲介：初動30日のKPI（PV・内見・改定トリガー）を取り決め、写真・文言を毎週改善。
-
買取：契約～決済までの期日、瑕疵担保の取り扱い、残置物・原状の範囲を明確に。
-
注意点（落とし穴）
-
最高提示だけで即決しない：根拠の薄い強気数字は、後の値下げや長期化の温床。
-
買取の“楽さ”に隠れた差額：短期現金化のメリットと、手取りの差を冷静に比較。
-
引渡条件の曖昧さ：残置物、設備不具合、越境・境界、告知事項は書面で確定。
まとめ
-
価格最大化＝仲介／確実性・スピード＝買取が基本。
-
判断は「手取り」「時間」「リスク」の三軸で。まずは仲介の成約想定価格を把握し、買取の実勢提示と合わせて金額×期日×手間で総合比較しましょう。