同じ「仲介依頼」でも、結ぶ契約で売れ方が変わります。ここを押さえれば、囲い込みやムダな長期化を避けやすくなります。
まずは3種類の要点整理
-
一般媒介
-
複数社に同時依頼OK／自己発見取引OK
-
レインズ登録義務なし（任意）
-
活動報告義務の明確な頻度規定はない（取り決め次第）
-
競争が働きやすい一方で、各社の“本気度”に差が出やすい
-
-
専任媒介
-
1社に限定／自己発見取引OK
-
レインズ登録：7日以内、活動報告：2週間に1回以上
-
進捗管理を受けつつ、担当者の“戦術”に集中できる
-
-
専属専任媒介
-
1社に限定／自己発見取引NG（買主を自分で見つけても仲介経由）
-
レインズ登録：5日以内、活動報告：1週間に1回以上
-
管理は最も手厚いが、自由度は低い
※専任・専属専任の契約期間は最長3か月（更新可）が基本運用です。
-
どれを選ぶ？判断の軸は3つ
-
露出とスピード
-
広く買い手を探したい初期は「一般」で間口を広げる手も。
-
ただし“やりっぱなし”を避けるため、活動計画とKPI（PV/内見/価格改定条件）を文書で取り決めること。
-
-
進捗管理と責任の明確さ
-
手厚い報告・迅速な価格運用を求めるなら「専任」または「専属専任」。
-
とくに初動30日の運用（写真・文言・広告露出の改善）が要。
-
-
自由度（自己発見取引・直販の余地）
-
自分の知人・近隣で買い手候補が見込める場合は、自己発見可能な「一般」か「専任」を。
-
失敗パターンと回避策
-
最高査定額だけで“専任”を決める
→ 根拠が薄い強気提示は、後の値下げ圧力や長期化の原因。査定根拠（採用事例・補正）と運用計画を比較して選ぶ。 -
囲い込みの懸念に無頓着
→ レインズ登録のタイミング・他社客付けの受け方を契約前に確認。内見依頼への対応SLA（当日/翌日）も約束しておく。 -
報告が曖昧
→ 「週次（または隔週）の定量KPI（PV/問合せ/内見率/競合在庫の変化）＋次アクション」を必須化。
実務のおすすめ進め方（型）
-
机上査定を3〜5社：中央値とレンジ幅を把握。
-
訪問査定を2〜3社：上振れ要素（眺望・管理・リフォーム）の“価格反映力”を見極める。
-
面談で比較する質問リスト
-
初動30日の戦術（写真・間取・文言・出稿媒体）
-
価格改定の明確なトリガー（例：内見◯組未達で△％見直し）
-
他社客付けの受け方／内見対応SLA／レインズ登録日
-
-
契約の選択
-
初期は「一般」でテスト → 優秀な担当に“専任”へ切替、の二段ロケットも有効。
-
専属専任は“担当者への信頼が固まってから”が安心。
-
まとめ
-
一般＝自由と競争、専任＝集中運用、専属専任＝最も手厚い管理（自由度は低め）。
-
どれを選んでも、鍵は初動30日の運用とデータに基づく価格調整。
まずは複数社の机上査定で相場レンジを掴み、面談で運用力を見極めたうえで契約形態を決めましょう。