複数社比較で査定額はどれだけブレる？実例と許容範囲

結論から言うと、机上査定の段階で±5％前後のブレに収まれば“相場が見えている”状態です。

8〜10％を超えて散る場合は、事例選定や補正の仕方、受注目的の“強気提示”が混じっていないか、根拠の確認が必要になります。

なぜブレるのか

• 事例の選び方・鮮度：直近成約か、古い売出事例か。

• 在庫（競合物件）の読み：周辺に強い競合が多い/少ないで想定が変わる。

• 補正ロジックの違い：駅距離・築年・階数・方角などの差をどう数値化したか。

• 担当者の戦略：受注優先で強気に寄せるか、成約重視で現実的に出すか。

ミニ実例（数字は仮例）

• 例1：都内・築15年・駅8分・70㎡マンション
  A社4,100万／B社3,950万／C社4,250万 → 中央値4,100万。
  上下差は**約±3.7％**で、机上としては妥当な収まり。

• 例2：条件は同じ
  A社3,800万／B社4,400万／C社4,150万 → 中央値4,150万。
  下側−8.4％、上側＋6.0％と計14％超の拡散。この場合は
  （1）採用事例の時期が古い（相場上昇/下落の取りこぼし）、
  （2）駅距離や眺望の補正が甘い、
  （3）受注狙いの“映え数字”が紛れている、等を疑って根拠を要チェック。

許容範囲の目安

• 机上査定：±5％前後に収まればOK。

• 訪問査定後：室内・眺望・管理状態が反映され、±3％程度に収斂するのが理想。

• 10％超の差：事例の質や補正、販売方針の違いが大きいサイン。理由を確認して選別。

比較時に“必ず見る”チェックポイント

1. 直近6〜12か月の“成約事例”中心か（売出事例だけはNG）。

2. 補正の透明性（駅1分＝何万円、築1年＝何万円など、計算根拠が説明できるか）。

3. 販売中在庫の分析（自宅が“優位/劣位”のどちらに立つのか）。

4. マイナス要素の扱い（騒音・眺望・管理履歴を数値で織り込んでいるか）。

5. 価格運用の計画（初動30日のPV/内見KPI、改定トリガーの設定があるか）。

実務の進め方（型）

1. 机上査定を3〜5社：中央値（メディアン）と許容幅を把握。

2. 訪問査定を2〜3社：上振れ要素（眺望・日照・管理品質・リフォーム）を実地で反映。

3. 売出価格は“中央値〜上位の少し上”（＋1〜2％）でテスト出しし、初動2週間のデータで微調整。

よくある落とし穴

• 最高額だけで業者を選ぶと、後で値下げ前提の運用になりがち。

• 買取価格と仲介査定を混同しない（確実性と金額は別物）。

• 単一社の数字で決め打ちせず、複数社の根拠を“並べて”比較する。

まとめ：複数社の数字は“ばらつくもの”。重要なのは中央値とその理由を掴み、ブレの根拠を言語化できるかどうかです。

まずは机上査定を複数社に出して“自宅の相場レンジ”を数字で把握し、訪問査定で上振れ余地を見極めていきましょう。