「まだローンが残っているけど、売れるの？」—売れます。
ポイントは ①残債と費用の見える化、②抵当権抹消の段取り、③資金・スケジュール設計 の3つ。
ここさえ外さなければ、住み替えや現金化もスムーズです。
1) 残債と費用の“見える化”
まずは現在の**完済金額（残債＋日割利息＋繰上返済手数料の有無）**を金融機関で確認。次に、売却後の手取りを概算します。
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手取り＝売却価格 − ローン完済額 − 売却諸費用
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主な諸費用
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仲介手数料（上限）：売買価格×3％＋6万円（＋消費税）
例）4,000万円で売れた場合 → 手数料は約138.6万円 -
印紙税：売買契約書に貼付（契約金額に応じて）
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抵当権抹消費用：登録免許税（少額）＋司法書士報酬（数万円目安）
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その他：測量・軽微補修・ハウスクリーニング・引越費用 など
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手取りが残債を下回る場合は自己資金の持ち出しが必要。難しいときは早めに金融機関・仲介会社と任意売却の可否を相談します（債権者の同意が前提）。
2) 抵当権抹消の段取り（“同時決済”がキモ）
売却時は通常、買主の代金支払（決済）とローン完済・抵当権抹消を同日に行います。流れはシンプルです。
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査定～売出：価格レンジを把握し、販売開始
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売買契約：手付金の授受（ローン審査特約等を設定）
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決済準備：金融機関へ完済依頼 → 抹消書類の手配（委任状・解除書など）
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同時決済：買主からの売買代金 → まずローン完済 → 余剰があなたの手取りへ → 司法書士が抵当権抹消を申請
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金融機関・司法書士・仲介が連携します。決済日の2～3週間前には必要書類（本人確認、実印、通帳、抵当権抹消書類の手配可否）を確認しておくと安心。
3) 資金とスケジュールの設計（住み替えも含めて）
住み替えパターン
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先売り（売ってから買う）：手取りが確定してから購入。資金計画が堅い。一時的に仮住まいが必要なことも。
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後買い（買ってから売る）：仮住まい不要だが、資金・ダブルローンの負担が生じやすい。
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つなぎ融資：先買いの頭金を一時的に借りる方式。利息や取扱手数料を加味して総コストで比較。
スケジュールの“型”
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週0–1：残債の完済金額と諸費用の概算を取得
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週1–2：机上→訪問査定で価格レンジと根拠を確定
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週3–4：売出準備（写真・書類整備・軽微補修）→ 掲載開始
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週5–8：内見・交渉（PV/内見率で運用）
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契約後：金融機関へ完済予約、司法書士手配 → 同時決済で引渡し
よくある疑問と回答
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Q. 売却代金が残債に届かなかったら？
A. 自己資金の充当が原則。難しい場合は任意売却を検討（債権者同意・引渡条件の調整が必要）。 -
Q. 固定資産税や管理費はどうなる？
A. 決済日に日割または月割で清算するのが通例。手取り計算に織り込みましょう。 -
Q. 手付金はローン完済に回せる？
A. 通常は決済時にまとめて清算。手付金は違約時の扱いもあるため、契約書の特約を要確認。
まとめ
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数字で手取りを先に確かめる（残債・諸費用まで）
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抵当権抹消は“同時決済”で安全に段取り
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住み替えは資金と時間のコストまで含めて選択
迷ったら、まずは“手取りの試算表”を作ること。価格だけでなく、費用・時間・リスクまで見通せれば、残債ありの売却でもブレずに進められます。